Question 1

SAC ou Price: qual é melhor?

Accepted Answer

Tecnicamente o SAC paga menos juros totais, porque amortiza o capital mais rápido. Mas a primeira parcela é maior, o que pode dificultar a aprovação do crédito (a parcela inicial não pode passar de ~30% da renda comprovada). Quem tem renda confortável escolhe SAC. Quem precisa que a parcela caiba no bolso desde o primeiro mês, normalmente vai de Price.

Question 2

Como funciona o SAC?

Accepted Answer

SAC significa Sistema de Amortização Constante. A cada mês você paga a mesma quantia em amortização (capital), mais os juros sobre o saldo devedor. Como o saldo devedor cai, os juros caem e a parcela total diminui mês a mês. No último mês a parcela é a menor de todas.

Question 3

Como funciona o Price (Tabela Price)?

Accepted Answer

A Tabela Price (ou Sistema Francês) calcula uma parcela fixa pelo prazo todo. Nos primeiros meses, a maior parte da parcela é juros e só uma pequena parte amortiza o saldo. Com o tempo essa proporção se inverte. Por isso o Price paga mais juros totais — você fica com saldo devedor alto por mais tempo.

Question 4

Quanto preciso ter de entrada?

Accepted Answer

Pela regra geral do SBPE da Caixa, mínimo de 20% do valor do imóvel. Programas como Minha Casa Minha Vida podem exigir menos (5-10% dependendo da faixa). Bancos privados às vezes financiam até 80-90%, mas com taxa de juros mais alta. Quanto mais entrada, menor o financiamento e menos juros totais — vale a pena se você tem reserva.

Question 5

A taxa que o banco anuncia inclui tudo?

Accepted Answer

Não. A taxa nominal anunciada (ex: 11% a.a.) é só o juro do contrato. Em cima disso vem TR (Taxa Referencial — geralmente próxima de zero), seguro habitacional (MIP + DFI, em torno de 0,03% ao mês sobre o saldo + sobre o valor do imóvel) e taxa de administração (~R$ 25/mês). O CET (Custo Efetivo Total) costuma ficar 1,5-2,5 pontos acima da taxa anunciada.

Question 6

Posso amortizar antes pra pagar menos juros?

Accepted Answer

Sim, e geralmente vale muito a pena. Você pode usar o FGTS a cada 2 anos para amortizar (regra específica da Caixa), ou fazer amortizações extraordinárias com recursos próprios. Você pode escolher entre reduzir o prazo (mantém a parcela e termina mais cedo) ou reduzir a parcela (mantém o prazo). Amortizar logo no início, quando os juros estão altos, é o que mais reduz o custo total.

Question 7

Esta calculadora considera TR e seguros?

Accepted Answer

Não. A simulação usa a taxa de juros nominal pura, sem TR, sem seguro habitacional e sem taxa de administração. O resultado real do banco fica um pouco maior — em torno de 1,5-2,5% acima do simulado por causa desses custos extras. Use a simulação como referência de comparação SAC vs Price, e peça a planilha oficial ao banco antes de fechar.

Programa	Taxa	Observação
Minha Casa Minha Vida — Faixa 1 (até R$ 2.640)	4,25% a 5,00% a.a.	Menor renda, maior subsídio
Minha Casa Minha Vida — Faixa 2 e 3 (até R$ 12.000)	7,16% a 8,16% a.a.	Sem subsídio na maior faixa
Caixa SBPE	9,75% a 12% a.a. + TR	Para renda acima do MCMV
Bancos privados (Itaú, Bradesco, Santander)	10% a 13% a.a. + TR	Concorrem com a Caixa, mas com financiamento de até 80%

Simulador de financiamento imobiliário

Financiar de R$ 400.000,00

SAC

Price

Saldo devedor ao longo do tempo

Taxas típicas no mercado brasileiro

O que não está na simulação

Perguntas frequentes