Um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) é, em essência, uma forma de investir em imóveis sem precisar comprar um imóvel inteiro. O fundo é gerido por um administrador profissional e detém os ativos — você compra cotas desse fundo na bolsa, como se fossem ações.
A grande atração: os FIIs distribuem rendimentos mensais aos cotistas, e esses rendimentos são isentos de IR pra pessoa física (uma das vantagens fiscais mais atrativas do Brasil).
Existem 3 grandes tipos:
FIIs de Tijolo: o fundo é dono de imóveis físicos — galpões logísticos, shoppings, prédios comerciais, lajes corporativas, hospitais. A receita vem do aluguel que os inquilinos pagam. Quando a economia esfria (Selic alta, recessão), os aluguéis sofrem.
FIIs de Papel: o fundo investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs — papéis que rendem juros ligados ao mercado imobiliário. Comportamento mais parecido com renda fixa. Quando a Selic sobe, esses fundos rendem mais (porque os papéis que detém têm yield maior).
FIIs Híbridos / Fundo de Fundos (FoFs): misturam tijolo e papel, ou investem em cotas de outros FIIs.
A métrica mais olhada é o Dividend Yield (DY): dividendo anual dividido pelo preço da cota. FIIs costumam ter DY entre 8% e 14% ao ano — alto comparado com aluguel direto (que rende 4-6%).
Custos: corretagem (a maioria das corretoras zerou), taxa de administração do fundo (0,5% a 1,5% ao ano, embutida no preço), e nada de IR sobre dividendos. Mas há IR de 20% sobre ganho de capital (se você vender a cota por mais do que comprou). Esse ganho não é compensado por isenção mensal.
